モノクロの宅建勉強記⑨

モノクロの宅建勉強記⑨

こんにちは!学生ライターのモノクロです。
この連載では、私が宅建士試験の受験日までの軌跡を綴っています!

今回は、
1.「8種制限」
2.「監督処分・罰則」についてです。
番外編では、
1.税・その他
2.モノクロの本試験得点配分
についてお話します!
それでは試験日前ラストのおさらい、張り切ってまいりましょう!

8種制限

売主が宅建業者、買主が一般人の場合には、8種類の制限がありましたね。
その中でもモノクロが注意しているのは以下の項目です。

1.クーリングオフ制度について
買主が契約を解除するには、書面を発信する必要がありましたね(発信主義)。
またクーリングオフが認められるには、クーリングオフについて宅建業者から「書面で告げられた日から起算して8日間を経過するまで」に行う必要がありましたね。
この8日間の計算の仕方がポイントになります。

期間計算は原則、初日不算入です。しかしクーリングオフの場合は、「告知日」で計算します。つまり、クーリングオフについて宅建業者から月曜日に書面で告げられれば、翌週の月曜日が8日目となり、火曜日(告知日から9日目)にはクーリングオフができなくなります。

過去問や模試でもよく出題されるので、しっかりとおさえておきたいポイントといえます。

【plusメモ】
もう1点、どうしてもおさえておかないといけないポイントがあります。
それはクーリングオフができる事務所・案内所についてです。
以下がそうでした。

1.土地に定着しない案内所
2.宅建士を置かない案内所
3.依頼を受けていない宅建業者の事務所・案内所

とくに注意したいのが3です。
過去問では、「買主が、自ら指定した宅建業者であるハウスメーカー(売主より売却の代理・媒介の依頼を受けていない)の事務所で買受けの申込みをした」という出題もあります。
上記3のとおり、依頼を受けていない宅建業者の事務所や案内所は、クーリングオフができる場所に当たります。

一方、「依頼を受けている宅建業者の事務所や案内所」についてはこの限りでないです。

私はこの要点を何度か間違えたので、本番では取りこぼさないようにしたいです。
それでは宅建業法さいごの「監督処分・罰則」についてみてみましょう。

監督処分・罰則

この項目では、私が最近模試で間違えた点を紹介させていただきます。
「してやられた!」となった点はといいますと、
処分後の措置についてです。

宅建業者が各規程に違反した場合には、違反行為地の知事は監督処分を行い、またその旨を免許権者に通知(大臣であれば報告)しなければなりません。

「うん、そうだね。当然だ。」

そうですよね・・・・。
しかし模試の問題で、

『違反行為について免許権者に通知しなければならない』〇か×か。

と問われました。
脳内は「いつもの通知のヤツだ!ラッキー!」
と早々と処理して、見事に〇(誤り)としてしまいました。

復習の際に「やらかした・・・・!」となりましたね笑

「違反行為地に対して通知」→ × (ではなく)
「監督処分を行った場合に通知」→ 〇

なのですね。

細かいですが、本試験ではこれぐらいは出してくるので、猛省です。
みなさんは余裕でしたか?

またこの監督処分の規定には、内閣総理大臣が登場してきます。
登場する条件としては、
1.監督処分者が国土交通大臣であること
2.業者が「消費者保護の規定」に違反した場合です。
この場合は、国土交通大臣は内閣総理大臣と、あらかじめ、協議しなければなりません。
さらに、内閣総理大臣は一定の場合には、国土交通大臣に対して、処分に関する意見を述べることができます。

過去問でも模試でもよく目にしたので、注意ですね。

※消費者保護の規定とは、
誇大広告の禁止、媒介契約や重要事項説明、37条書面、8種規制等のことです。
消費者庁が設置されたことに伴ってできた規定です。
※あくまでも、内閣総理大臣と協議するのは国土交通大臣免許の業者のみです。知事免許の業者の場合は、この規定は適用されません。

【plusメモ】
さいごに罰則について、絶対におさえておかないといけない点についてメモです。
それは、宅建士への罰則で10万円以下の過料となる以下の3つの規定についてです。

1.宅建士証の「返納」義務に違反
2.宅建士証の「提出」義務に違反
3.重要事項説明の際に、宅建士証を「提示」しなかった

「提示」ときけば、もう1つあったのを思い出しますよね。
取引の際に相手方から宅建士証の提示を求められた時です。
これには罰則規定はなく、監督処分のみですので、注意が必要です。

少々駆け足になり、いろいろと飛ばしてきましたが、以上が宅建業法上のポイントでした。
それでは別分野さいごである税・その他についての対策をお話ししたいと思います。

〈番外編1〉税・その他

合計8点分の税・その他は、税3点とその他5点に分けられていますね。
私は5点免除受講者ですので、この点については省略してお話させていただきます。

税科目は、地方税(不動産取得税、固定資産税)、国税(所得税、印紙税、登録免許税、贈与税)、価格(不動産鑑定評価基準、地価公示法)の3つがあります。
正直、国税に関しては範囲が広すぎるので、捨てます。
なので他2つの科目についてみていきましょう!

地方税(不動産取得税、固定資産税)
⇒これは2つを比較しながら学習することが王道的といえます。私的には、昨年度に不動産取得税が出題されたので、今年はおそらく固定資産税だと予想し、こちらを重点的に学習していきます。
ここは確実に取りたいところです。

国税(所得税、印紙税、登録免許税、贈与税))
⇒ここは先ほどもいいましたように、捨てます。理由は範囲が広く、特に所得税はかなりのボリュームだからです。また毎年何が来るか予測が立てにくいというのもあります。昨年度は印紙税だったので、印紙税はないだろう、とにらんでいますが・・・・。
おそらく、登録免許税だと思うので、一応ここだけやっておきます。笑

価格(不動産鑑定評価基準、地価公示法)
⇒ここは地価公示法を重点的に学習します。昨年度が不動産鑑定評価基準だったためです。
しかも個人的に不動産鑑定評価基準の方が難しい・・・・。
得意な方に時間を割き、宅建業法や法令上の制限に時間を割いた方が効率的であると考えます。
概要に関しては以上です。

ちなみに税・その他は、令上の制限と同様、毎年平均点は6点(5点)です。
私の場合、5点免除受講者なので3点中1点取得すればボーダーラインということになります。しかしここはボーナスポイントとして2点は得たいところ・・・・。
そんな私ですが、正直に告白すると、税は全く勉強していないので今から学習したいと思います。

余談ですが、その他分野の平均点は4点といわれています。つまり、税の平均点は2点。
差をつけられないように2点を死守し、7点以上取得するのが私の目標です。

モノクロの得点配分は?!

それでは私の得点配分についてお話したいと思います。
私の戦略は、以下のとおり!

権利関係 10/14
法令制限  6/8
業法   18/20
税その他  7/8

計 41点

少々高く見積もっております。
当日、現場では9割の実力しか出せないと考慮し、そうすると、
本試験当日は36点(37点)の得点となります。
自分の中ではギリギリ合格圏内といったところです。

苦手な宅建業法と法令の精度を高め、8割はおさえるのが前提です。
近年の試験傾向上、宅建業法の平均点は15点、法令上の制限は6点ですので、
8割おさえる気構えで準備を整えることに成功すれば、一気に勝算は高まります。
権利関係については、過去問・模試で10点以上は安定して取れているので、参考書を中心に整理していく予定です。
さいごにほぼ無勉状態の税法ですが、こちらは過去問を中心におさえていく予定です。

なんだかんだいって宅建試験は、宅建業法と法令上の制限の得点がものをいいます。
他の分野を少々削ってでも、確実に8割をおさえにいきます。

『肉を切らせて、骨を断つ』です。笑

まとめ

本試験までいよいよ残り1週間を切りましたね。
私は参考書中心に学習を進めています。

もちろん年度別過去問や模試では、安定して合格点を超えています。
しかし、本試験結果が全て。

試験までは己との闘い。
驕っている場合ではない。
本試験では15%以内に入るかどうか、他人との闘い。
油断している場合ではない。

それでも、
「勝つのは当然」のスタンスで。

何事も、勝負する前から決まっているもの・・・・。

『勝つべくして、勝つ。』

どれだけ圧倒的な実力で勝つか。今はそれだけしか考えていないです。
やり倒す勢いで、この1週間を過ごしたいと思います。

みなさん、次は試験会場でお会いしましょう。
以上、モノクロでした~。