モノクロ宅建勉強記⑧

こんにちは!学生ライターのモノクロです。
この連載では、私が宅建士試験の受験日までの軌跡を綴っています!

今回はその第8弾!
1.媒介契約
2.重要事項説明書(35条書面)
3.売買契約書(37条書面)
4.権利関係の学習法〈番外編〉
についてです。

試験までいよいよ1週間に近づいてまいりましたね。
今回は宅建業法でも根幹といえる上記3つの項目を中心にみていきます。
それではみていきましょう。

1.媒介契約

媒介契約には、複数の業者への依頼や自己発見取引が可能な「一般媒介契約」と、ほかの業者には依頼できなくなる「専任媒介契約」の2つがありましたね。さらに「専任媒介」には、普通の専任と専属専任の2つがありました。この2つのルールを覚えるのは当然ですが、学習が進むにつれ、一般媒介のルールは忘れがちになってしまいます。その中でも特に注意しないといけないのは以下の要点です。

媒介契約書への記載事項には、指定流通機構への登録がありますよね。それには一般媒介契約でも登録するのかどうか、その旨を記載する必要があります。一般媒介は義務なしですが、しかし登録は可能でした。専任媒介では”必ず”登録する必要があるので、「一般媒介の場合(指定流通機構への)、登録はしなくてもいいし、記載もいいか」と勘違いしがちです。少なくとも、モノクロの場合ですが・・・・。

【plusメモ】
指定流通機構に物件を登録すると、指定流通機構から業者へ「登録を証する書面」が交付されます。そしてその書面を、業者は依頼者に遅滞なく引き渡さなければなりません。
過去問では、「この書面を業者が作成し、依頼者に引き渡す」といった誤りの問題を出してきたこともあります。誰が誰に、何を、いつまでに、等の事実関係をしっかりとおさえるのが肝心ですね。

2.重要事項説明書(35条書面)

続いては、重要事項説明書(以下、重説)についてです。
この項目は要点が多すぎるので、私が「今年出るとラッキー!」と思う点についてお話したいと思います。
ズバリ、それは「マンションの重説」です。
さらに、〈貸借時にも説明する事項2つ〉についてです。
1つずつみていきましょう。

1.専有部分の利用制限に関する規約の定め(案も含む)
ポイント1:「利用制限」とは、
(1)ペット飼育は可能なのかどうなのか、また(2)楽器の演奏はOKなのかどうなのか等の理解
ポイント2:「定め」がある場合にのみ、説明が必要であること
ポイント3:案も含むこと
特にポイント2はおさえておきたいです。

2.管理委託先の氏名(商号)および住所(主たる事務所の所在地)、登録番号
ポイント1:「住所」についても説明が必要です。問題が起きた時に連絡先が分からなければ、借主は困るため
ポイント2:「登録番号」も含む。しかし、これは登録業者の場合である
会社名や住所先、業者番号等の把握は常識の範疇ですので、問題ないですね。

マンションの貸借時における重説は以上です。
重説事項を全て暗記するのは効率的ではないと考えています。過去問演習を反復し、重複論点を理屈付けしておさえていくのが適切であると考えています。
また、重説は37条書面と比較して覚えるやり方も王道的ですよね。

【plusメモ】
上記の他に、貸借繋がりで覚えておかないといけない事項は以下の5つ!

建物貸借時に重説不要な事項
1.容積率・建ぺい率
2.用途規制
3.私道負担
4.瑕疵担保責任の履行措置
5.住宅性能評価を受けた旨

過去問でも割と頻出度が高いので注意ですね。

売買契約書(37条書面)

それでは最後に、売買契約書についてです(以下、37条書面)。
ここでのポイントは、重説と比較した際に注意したいポイントです。つまり、「特に定めがある場合に記載される事項」についてです。
項目は4つあります。
それぞれみていきましょう。

1.代金(借賃)以外に授受される金銭の額と授受の時期、その目的
重説と異なる点が1つあります。
それは、「授受の時期」の記載が追加されている点です。
細かい点で見落としがちですが、ここでしっかりとおさえておきたいです。

2.瑕疵担保責任の内容についての定め
重説では、瑕疵担保責任の履行措置(保証契約等)についてのみその説明義務がありました。
しかし、37条書面には、その特約の記載も必要です。
まとめるとこんな感じです。

瑕疵担保責任における、
(重説事項)履行確保のための”手段”について
(37条書面)瑕疵担保責任を負わない”特約”について

手段についてか、特約についてかの違いです。
しっかりとおさえておきたいです。

3.天災その他不可抗力による損害の負担に関する定め(危険負担)

4.税金の負担

2と3と4は、重説にはない項目です。
過去問で「重説にも記載されている(共通)」というヒッカケも出てきたことがあるので、しっかりと比較して覚えたいところです。

4.権利関係の学習法〈番外編〉
さいごに番外編です。
今回は権利関係の学習法についてです!

権利関係は、
民法10点/特別法4点
からなっていますよね。

毎年、受験生の平均点は7点もしくは8点ですので、
8点以上は確実に取りたいところですね。
年々、権利関係は難化しているようですが、だからといって気合をいれすぎるのも良くないと考えています。
私の場合、過去に行政書士試験を受けたことがあるので、民法の学習は初めてではないです。
しかし得意でもないので、宅建業法および法令上の制限の学習に力をいれています。

教科書を何度か回すぐらいで、過去問や模試では10点ほど取れているので、
権利関係にはそんなに時間も労力も割いていないのが現状です。

とはいっても、おさえておかないといけない項目はあります(以下参照)。
「制限行為能力者等」「意思能力」「代理」「売買契約」「不法行為」「相続」「賃貸借」「借地借家法」「区分所有法」「不動産登記法」
これらはほぼ毎年出題されています。不動産取引に関係の深い項目ですので、出題されるわけですね。
先ほど「8点以上の取得が目標」と書きましたが、上記項目をおさえるだけでそれだけは取れます。

近年の試験を分析する限り、現場で答えを導き出す問題が増えているように感じます。
現場思考力を養うには、過去問や模試の演習が効果的であるとは思います。
しかしそれに時間をかけすぎるのは、他の科目をおろそかにしかねないので気をつけたいところですね。

上記重要項目の基礎事項を確実におさえ、
年度別過去問や模試をこなすことで平均点はとれると考えています。
極論、14点のうち半分の7点(もしくは8点)を取ればいいわけですから。
その代わり、権利関係を不得意とする人は、宅建業法や法令上の制限で24点(8割)は取得したいところですよね。

あれもこれもと不安になりがちですが、ここは確実に1点を取りに行く姿勢を一貫したいものです。
ですので、私は参考書の読み込みに徹しています。笑

まとめ

今回は、宅建業法の中でも特に重要な三大書面についてお話してきました。
これらの項目は、試験では約5点分と配分がかなり高いです。
なので、学習をなおざりにすることは許されません。
気を引き締めて、復習にあたりたいと思います。

次回はいよいよ宅建業法ラストの「8種規制」と「罰則・監督処分」について、そのポイントをお話したいと思います。
番外編では「モノクロの得点配分」についてお話しようかなと考えています!
皆さんの得点配分も気になるところです。笑

それではまた次回にお会いしましょう。
以上、モノクロでした~。