モノクロの宅建勉強記③

こんにちは!学生ライターのモノクロです。
この連載では、私が宅建士試験の受験日までの軌跡を綴っていきます!
今回はその第3弾、免許制度1です!
実は私、この「免許制度」が大の苦手・・・・。
復習もかねて重要点を記録していきたいと思います!
それではさっそく、みていきましょう。

宅建業免許には2種類ある?!

宅建業を行うには、免許が必要です。
宅建業免許には、「大臣免許」と「知事免許」の2種類があります。
当然、「大臣免許の方がすごそうだから、大臣免許にしよう!」というわけにはいきません(笑)。では一体、どのような基準で免許が決まるのでしょうか。
実は、「事務所の場所」によって免許を受ける相手(免許権者)が変わってきます。
分け方は以下の通り。

1.1つの都道府県にのみ事務所を設置している場合
→都道府県知事免許
2.2つ以上の都道府県に事務所を設置している場合
→国土交通大臣

ここでのポイントは、
「誰に免許を申請するのか」といった点です。

1の場合は、都道府県知事に直接申請します
2の場合は、本店所在地の知事を経由して国土交通大臣に申請します。

過去問では、2の点がよく出題されているので、注意したいですね。

【plusメモ】
また試験では、本店(本社)のことを「主たる事務所」といい、支店(支社)や営業所のことを「従たる事務所」とよんでいます。
参考書での名称が必ずしも試験で出題されるわけではないので、過去問で出題されている名称が出ることに注意しながら、私は学習しています。

宅建業法上の事務所とは何だろう

前述した主たる事務所である本店(本社)は、宅建業法上の事務所といえます。たとえ、本社が建設会社でも、支社が宅建業を営む事務所であれば、宅建業法上の事務所に当たります。
また逆に、宅建業を営まない支店(支社)は、宅建業法上の支店(支社)には当たらないので、伴わせて注意が必要です。
『本店(本社)が宅建業をしていようがいまいが、常に事務所に当たるのだな』
ということを忘れないようにしましょう。

【plusメモ】
宅建業法上の事務所は、商業登記簿に登録されているかは問われません。つまり、登記簿に登録されていなくても、宅建業を営んでいるのであれば、事務所という扱いになります。

免許の申請と更新をしよう

宅建業を営むためには、免許の申請をしなければならないと前述しました(知事免許の場合は知事に直接、大臣免許の場合は本店所在地の知事を経由して大臣に)。めでたく免許を受けると、免許証が交付されます。宅建業を行ってもよいですよ、という国からのお墨付きがもらえるわけです。これを、『宅建業者免許証の交付』といいます。

業者免許証の有効期限は5年です。
「商売が繁盛して5年後も宅建業を営みたい!」という場合には、免許の更新を行う必要があります。
免許の更新は、免許の有効期間満了の90日前から30日前までの間に行う必要があります。この免許更新の期間は、よく過去問でも出題されているので、必ず覚える必要があります。

私は、
免許の更新サンキュー!(90日前から30日前)、と覚えました(笑)。

そして注意すべき点がもう1点。
たとえ更新期間内に無事更新したとしても、免許権者の事情により、期間満了日に更新されない場合が起きたとします(過去にそんな出題がありました)。
そんな場合は、前の免許の効力がそのまま継続します。

では新免許の有効期間はどの時点からスタートするのでしょうか。
この場合、古い免許の更新日の翌日から起算して5年間有効、となります。

【plusメモ】
仮にこの免許更新期間内に、業務停止処分が下されていたとしても、更新手続きはできますので、注意です!
試験では、「業務停止期間中は免許の更新はできない」なんて出るので、それは誤りであることを覚えておきたいです。

免許換えについて

長らく宅建業を営んでいれば、事務所を増やしたり減らしたりすることもあると思います。例えば、本社を千葉県(千葉県知事知事)から東京都(東京都知事免許)に移したいといったケースですね。
そんな際にも、やはり免許権者が変わるので、免許換えを行わなければなりません。
以下の3つのケースで、免許換えのパターンを整理します。

1.増設したい場合
東京都(東京都知事免許)→千葉県(国土交通大臣免許)に支社設立
※本社(東京都)の知事を経由して、国土交通大臣に免許換えの申請をします
2.会社を減らしたい場合
東京都と千葉県の2つから(国土交通大臣免許)→千葉県(千葉県知事免許)にのみ
※千葉県知事に直接免許換えの申請をします
3.本社を移転したい場合
東京都(東京都知事免許)→千葉県(千葉県知事免許)に
※千葉県知事に直接免許換えを申請します

ポイントは2つ!
1. 宅建業者は、免許換えによって失効した免許証を、旧免許権者に返納しなければならない
2. 免許換えした場合の免許証の有効期間は、新免許を受けた時から5年間である

以上をおさえておけば、免許換えのところは大丈夫だと考えます。

宅建業者免許証の返納義務の有無

免許証の返納義務は以下の通り。

1.返納義務あり
・免許換えにより失効した免許証(旧免許証)
・失くした免許証を発見した場合
・免許取消処分を受けた場合
・廃業の届出をした場合

2.返納義務なし
免許の有効期間が満了した場合

ここでは特に、2の返納義務なしに気をつけたいです。
過去の出題では、「宅建士証の返納」との比較で出題されたことがあります。
宅建士証の場合、有効期間が満了した際には、返納する義務があります。

まとめ

今回は宅建業者の免許制度1についてみてきました。徐々に数字がよくでてくるようになりましたね。宅建業法やこれから学習する法令上の制限では、似た数字がとにかくたくさん出ます。私は整理するためにも、語呂合わせや前述した免許証と宅建士証の返納義務など、横断的な学習で対策しています。似たような項目(例えば免許証と宅建士証など)で比較したりすると、覚えやすいかなと感じます。

次回は、免許制度2です!

2は1よりも複雑で、私は大の苦手です(苦笑)。
逃げずに頑張っていきたいと思います!
それではまた次回にお会いしましょう。

以上モノクロでした~。