モノクロの宅建勉強記⑤

こんにちは!学生ライターのモノクロです。
この連載では、私が宅建士試験の受験日までの軌跡を綴っていきます。

今回はその第5弾、免許制度〈欠格事由〉です!

宅建業を営むためには、一定の基準を突破しないといけないみたいです。
確かに誰でも自由に宅建業を営むことができたら、悪い業者も出てきて、購入者の利益を守ることができなさそうですよね。

そんな一定の基準とは、実際にどういったものなのでしょうか。
それではさっそく、みていきましょう。

能力や信用をチェックする

能力や信用に問題がある人は、免許を受けることができません。能力や信用には一定の基準があり、それを『欠格事由』といいます。
具体的にはどんな人たちのことを指すのでしょうか。
例えば、こんな人たち。
1.成年被後見人や被保佐人
2.破産者で復権を得ていない者
試験では特に2が聞かれます。
「破産後~年を経過しない者は免許を受けることができない」といった具合で、ヒッカケ問題がよく出題されます。
復権した場合は、すぐに免許を受けられることを覚えておきたいです。

悪いことをした人は、免許が受けられない!?
宅建業上、悪い行為をしてから5年を経過しない者も、免許を受けることができません。
1.『三大悪事』を犯した人
三大悪事とは、(1)不正手段により免許を取得した者(2)業務停止処分に違反した者(3)業務停止にあたり情状が特に重い、の3つのことをいいます。
これら3つのことで免許を取り消され、取消の日から5年を経過しない者は、免許を受けることができません。
上記のような悪い業者を処分しようとするとき、行政は『聴聞』といった手続きを踏みます。要は業者の言い訳を聞く機会ですね。
しかし、この免許取消の聴聞があることを理由に、免許を取り消された会社の役員が、その会社を辞めて無関係を主張するかもしれません。それを防ぐために、上記取消の場合の聴聞を、公示日60日前までに役員だった者もその対象としました。
そのため、聴聞公示日より60日前以内に役員だった者も、5年間は免許を受けることができなくなりました。

【plusメモ】
ここで最も重要なのは、上記の役員についてです。前回の免許制度2において、業者名簿の役員には「監査役」は含まれるとご紹介しましたが、今回の欠格要件の役員では「監査役」は含まれません。この点はよく過去問でも出題されるので、注意が必要ですね。私も何度も引っ掛かっています・・・・。もし本試験でも出たら、必ず解いてみせるぞ!

もちろん犯罪者は免許を受けることができない!

高額な財産を扱う専門家が犯罪者だったら、皆さんどう思いますか?
「無理やり買わせてくるんじゃ?」「だまされるんじゃ?」
不安になってしまいますよね。
そんな不動産取引を行うのにふさわしくない人たちとは、一体どんな人たちなのでしょうか。

1.禁固以上の刑を受け、刑の執行が終わってから5年を経過しない者
禁固以上の刑というのは、懲役刑と死刑のことをいいます。刑務所に入った人には、免許を与えないということですね。当たり前ですね。
2.宅建業法違反、暴力的犯罪で罰金以上の刑を受け、刑の執行が終わってから5年を経過しない者
暴力的犯罪というのは、試験でよく出るのは「傷害罪」「暴行罪」「脅迫罪」「凶器準備集合罪」「現場助成罪」なんかが挙げられます。また意外なものでいうと「背任罪」なんてものもあります。これらの法律について詳しく学ぶ必要はありませんが、名称だけは押さえておく必要があります。
上記2つのポイントは、刑の執行が終わってから5年」ということ。過去問ではよく、「免許取消処分の日から5年」なんていうヒッカケ問題が出るので、気をつけたいところです。

【plusメモ】
さらに押さえたい点が、「執行猶予期間中」は免許を受けられないということです。この期間が満了しない限り、免許を受けることはできません。この点も過去問でよく出題されるので、注意したいです。

昔ワルだった人も、アウト!

免許申請5年以内に宅建業に違反(例えば不正手段で免許を取得)した場合などは、免許を受けることはできません。また、暴力団の構成員だった者は、そうでなくなった日から5年を経過しないと免許を受けることはできません。
むしろ私は「5年もすればなれるのかよ」と思いますが、一応昔にワルさをしていた人も規制していることは覚えておく必要がありますね。

未成年者は免許を取得できるの?

未成年者の法定代理人(親権者)が、免許の欠格事由に該当していた場合は、未成年者は免許を受けることができない。また、上記法定代理人が法人の場合、法人の役員が免許の欠格事由に該当する場合も、この限りではないです。
しかし未成年者が、以下の条件に該当する場合は、免許を受けることができます。
1. 法定代理人から営業許可を受けた
2. 婚姻した場合
法定代理人が免許の欠格事由に該当していたとしても、本人が営業許可を受けていたり、婚姻していたりすれば、免許を受けることができる決まりになっています。

【plusメモ】
上記のような未成年者を、試験では「営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者」といった記述で表現してくる。また次回以降でご紹介する「専任の宅建士」では、上記の条件とは少し異なる。そんな点と比較しながら、もう一度この未成年者についてご紹介したいと思う。

専任の宅建士が不足している!?

宅建業の事務所には、5人に1人以上の割合で成年の宅建士を設置しなければならない決まりがあります。これが不足した場合は、2週間以内に補充する義務があります。これを怠った場合は、免許取消処分を受けます。この点も試験でよく出るので、おさえておきたいですね。

まとめ

今回は免許制度の欠格事由についてご紹介してきました。
宅建士について勉強しだすと、ゴッチャゴチャになって整理が難しいです。
よく「書くと整理される」と言われますよね。でも正直そんな時間ないです。受験生の大半は社会人でお仕事があるだろうし、私も生活のために執筆をなおざりにすることはできません。限りある時間を効率的に利用することが現状の課題です。そんな私は「音読」で勉強しています。みなさんの勉強方法は何ですか?残り2か月弱、頑張ってまいりましょう!
以上、モノクロでした~。