モノクロの宅建勉強記⑥

こんにちは!学生ライターのモノクロです。
この連載では、私が宅建士試験の受験日までの軌跡を綴っています!

今回はその第6弾、番外編〈法改正〉です!
得点頭である宅建業法の改正が多く見受けられます。
しっかりとチェックしましょう!

宅建業法

1. 営業保証金

(変更内容) 宅建業者による還付請求権

宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をし、その取引により生じた債権に関し、営業保証金又は弁済業務保証金について弁済を受ける権利を有する者から、宅地建物取引業者を除く。

⇒改正により、宅建業者による営業保証金の還付請求権が無くなりました

2.保証協会

(変更内容1) 費用助成

宅地建物取引業保証協会は、全国の宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人に対して、宅地建物取引士等に対する研修の実施に要する費用の助成をすることができるものとする。

⇒保証協会の業務に、「費用の助成」が新たに加わりました。注意点は、あくまでも「することができる」といった任意業務であることです。

(変更内容2)研修制度

宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人は、宅地建物取引士等がその職務に関し必要な知識及び能力を効果的かつ効率的に習得できるよう、体系的な研修を実施するよう努めなければならない。

⇒宅建士等に実施する研修の努力義務が追加となりました。

なお、上記2つでいうところの「全国の宅地建物取引業者を直接又は間接の社員とする一般社団法人」とは、ハトマークの全国宅地建物取引業協会の組織傘下である各都道府県協会等のことを指していると考えられます(全国宅地建物取引業協会及び保証協会は公益社団法人なため)。

3.業務上の規制

(変更内容1) 従業者名簿

宅地建物取引業者が事務所ごとに備えるべき従業者名簿の記載事項から、住所を削除する。

⇒従業者の個人情報保護観点から住所欄が削除されました。
しかし、宅建士資格登録簿への記載事項からは削除されていないので、比較問題に注意したいところです。

(変更内容2) 供託所等についての説明

宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者が宅地建物取引業者である場合は、営業保証金を供託した供託所等についての説明を不要とする。

⇒買主(交換含む)もしくは借主が宅建業者の場合には、売買契約成立前までに行う供託所等の説明が不要になりました。

4.媒介契約(34条)

(変更内容)

媒介契約を締結した宅地建物取引業者は、当該媒介契約の目的物である宅地又は建物の売買又は交換の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨を依頼者に報告しなければならない。 上記の規定に反する特約は、無効である。

⇒媒介契約をした後に、買主からの申込みがあった場合、その旨を依頼者に報告しなければならなくなりました。これは、一般媒介契約でも同様です。

5.重要事項説明(35条)

(変更内容)

宅地又は建物の取得者又は借主となる者が宅地建物取引業者である場合における重要事項の説明については、説明を要せず、重要事項を記載した書面の交付のみで足りる。

取引相手が宅建業者の場合、重要事項の説明については、説明が不要となりました。ただし、あくまでも宅建士の事務である重説が不要になっただけで、宅建業者による重説交付義務はあることに注意です。

 

民法(判例改正)

民法は少々複雑なので、改正前と改正後を比較して解説します。

1.再婚禁止期間等
(改正前)

民法733条1項

「女は、前婚の解消又は取消しの日から6ヵ月を経過した後でなければ、再婚をすることができない。」と規定。

民法733条2項

「女が前婚の解消又は取消しの前から懐胎していた場合には、その出産の日から、民法733条1項の規定を適用しない。」と規定。

民法746条

「民法733条の規定に違反した婚姻は、前婚の解消若しくは取消しの日から6ヵ月を経過し、又は女が再婚後に懐胎したときは、その取消しを請求することができない。」と規定。

(改正後)

民法733条1項

「女は、前婚の解消又は取消しの日から起算して100日を経過した後でなければ、再婚をすることができない。」と改正。

民法733条2項

「民法733条1項の規定は、(1)女が前婚の解消又は取消しの時に懐胎していなかった場合、(2)女が前婚の解消又は取消しの後に出産した場合には、適用しない。」と改正。

民法746条

「民法733条の規定に違反した婚姻は、前婚の解消若しくは取消しの日から起算して100日を経過し、又は女が再婚後に出産したときは、その取消しを請求することができない。」と改正。

2.遺産分割

(改正前)

普通預金などは可分債権であり、法定相続分に応じて分割されることになり、遺産分割の対象となりません。

(改正後)

共同相続された普通預金債権、通常貯金債権及び定期貯金債権は、いずれも、相続開始と同時に相続分に応じて分割されることはなく、遺産分割の対象となります。

両方とも、出題方法としては、問1の判例問題が考えられますね。
2の遺産分割においては、相続分野での出題も考えられます。この分野は出題頻度も高いので、併せてチェックしておきたいです。

 

法令上の制限

法令上の制限では、建築基準法の改正がありました。

用途制限の改正

(改正前)

ナイトクラブは、原則、商業地域と準工業地域で建築することができる。

(改正後)

ナイトクラブは、原則、近隣商業地域、商業地域、準工業地域で建築することができます。また、客席の部分の床面積の合計が200平方メートル未満の場合には、上記の地域の他、準住居地域で建築することができる。

⇒200平方メートル未満においては、準住居地域でも建築することができる点が、ポイントではないかと思います。

例えば、「ナイトクラブは、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域で建築することができる」といった問題が出た場合は、誤り。200平方メートルといった条件があるかどうかの理解を問う出題が考えられますね。

余談ですが、モノクロはこの用途規制を捨てる覚悟でいました。改正点は出題されることが多いため、これはチャンスです!
建築基準法対策として、前年度の改正点である容積率の不算入要件も、併せてチェックしておくと良いですね。

 

まとめ

いかがでしたか。
今年は改正点が多く、逆に言えば得点のチャンスでもあります。
他の受験生も当たり前のように改正点を抑えてくるので、取りこぼさないためにも、周辺項目も含めてしっかりとチェックしたいと思います!

試験まで1か月切りましたね!
追い込みかけていきますよ♬
以上、モノクロでした~。