モノクロの宅建勉強記⑦

こんにちは!学生ライターのモノクロです。
この連載では、私が宅建士試験の受験日までの軌跡を綴っています!

今回はその第7弾、
1.宅建業免許〈事務所・案内所〉
2.宅建士
3.営業保証金・保証協会
4.法令上の制限の学習法〈番外編〉についてです。

試験までもう少しですね。
ここからは絶対におさえておきたいポイントに絞って、
解説していきたいと思います!
それではみていきましょう。

1.宅建業免許〈事務所・案内所〉

宅建業免許を受けるには、事務所が必要でしたね。
事務所とは、本社(本店)・支社(支店)・営業所のことを指しますが。
これに似て非なるものに、『案内所』というのがあります。
イメージしやすいもので言えば、展示会場等がこれにあたります。

展示会場等の案内所で契約を締結したり、申し込みを受けたりするのであれば、
業者は免許権者及び案内所の所在地の知事に業務開始の10日前までに届出が必要です。
ただし、契約をしない案内所であれば、届出は不要なので、この点はしっかりと抑えておきたいですね。

さらに、事務所や案内所に備えるべきものとして、
1.報酬額の掲示
2.帳簿
3.従業者名簿
4.専任の宅建士
5.標識の掲示
の5つがありました。

ここで特に注意したいのが、5.標識の掲示です。
標識の掲示は、1~4の他のものと違って、全ての事務所および案内所に設置する必要があります。
試験でよく問われる点はというと、
媒介・代理を行う業者の案内所の標識には、売主の商号または名称と免許証番号を記載することです。

【plusメモ】
加えておさえるべき点は、契約をしない案内所の標識には、クーリングオフ制度の適用がある旨を記載しなければならないことです。
上記1~4も過去問では頻出度の高い項目ですので、しっかりとチェックしておきましょう。

2.宅建士

続いては宅建士についてです。
宅建士資格試験に無事合格し、登録を終えると、都道府県の宅建士資格登録簿に一定の事項が記載されます。
ここでは、法改正に伴って出題されるであろう点をご紹介したいと思います。

今回の法改正により、従業者名簿欄から住所の記載が削除されました。
宅建士資格登録簿には、氏名・住所・本籍を記載しなければならず、ここと比較して「従業者名簿には住所を記載する必要はあるが、宅建士資格登録簿においては住所の記載を省略することができる。」なんて問題が考えられます(あくまでもモノクロの視点です)。

また、過去問では宅建士資格登録簿と宅建業者名簿との比較問題が多いです。
宅建業者名簿との比較も考えられますので、「住所」についてはしっかりと整理しておきたいところです。

【plusメモ】
「登録の変更」と似て非なるものに、「登録の移転」がありました。
ここでは特に、事務禁止期間中の移転について注意したいです。
登録の移転は、あくまでも努力義務。
ですので、事務禁止期間中は登録の移転をすることはできません。
事務の禁止を命じられているにも関わらず、自らの意思でできる行為をすることは「理屈的におかしい」と考えましょう。
それに対して「変更の登録」は、事務の禁止期間中でも、変更の登録をしなければなりません(住所を変更した等)。
こちらは努力義務ではなく、法的強制力があるからです。
少々細かい知識ではありますが、確実におさえておきましょう。

3.営業保証金・保証協会

さいごに営業保証金と保証協会についてです。
ここでは「従たる事務所(支社)の廃止による保証金の取戻し」について、おさらいしたいと思います。

【営業保証金】広告必要
 【分担金】 広告不要

この比較問題も過去問でよく目にするので、必ずおさえておく必要があります。

経験者から聞いたお話ですが、
こういった比較問題が本番で出た時、意外にも頭が真っ白になるそうです。
日ごろから比較勉強を積み重ねておくことが重要だそうです。

4.法令上の制限の学習法〈番外編〉

宅建業法と同じく、8割は取りたい法令上の制限。
暗記科目だといわれておりますが、完全に理解度が物を言う分野であると感じております。
ここでは私の戦略をお話したいと思います。

まずは目標点数ですが、
最低6点、願わくば7点以上が目標です。
法令上の制限も減点方式で考えます。
私の場合ですと、

「建築基準法」を1問(正直仕方ない)
「土地区画整理事業法」を1問(できれば落としたくない)

ロストすることを念頭にいれて計算しています。
「建築基準法」ですが、正直に申し上げると用途規制の分野が出るとアウトです。
しかし今回は、ナイトクラブや車庫等の容積率緩和の改正があったので、チャンスかもしれないと思っています。
また「土地区画整理事業法」ですが、この法律はかなり深く、過去問にも出たことのない重箱の隅をつつくような問題が出るとアウトです。深追いせず、確かな知識を補完することに努めています。特に組合とか。

また都市計画・開発許可・農地法・宅地造成規制法・国土利用法その他は、確実に取れる分野です。宅建業法と違って、個数問題も少ないので、しっかりとした知識があれば問題ない分野とみています。
実際、毎年受験者の平均点数は6点。
落とせない分野であることは一目瞭然。
参考書の深い読み込みと過去問の反復が合否を分けると考えています。

まとめ

今回は3つの中でも特に注意したい要点をお話しました。
次回はいよいよ宅建業法の根幹である34条・35条・37条書面です(番外編は権利関係の学習法を予定)。
この点も重要点に絞ってお話したいと思います。

モノクロは模試演習とそれにおける弱点補強として、教科書の振り返りを中心に行っています。
最後は正確な知識が合否を分けると考えています。

『100個のニセモノよりも、1個のホンモノを。』

気を抜かずに、追い込んでいきましょう!
以上、モノクロでした~。